Чёрные риэлторы в России: реальные кейсы, схемы обмана и как не попасться при покупке квартиры
Чёрные риэлторы — проблема России. Как мошенники работают на рынке недвижимости, реальные кейсы и как не попасться
«Руководитель федерального агентства в Новосибирске собрал деньги с задатков — и исчез, телефон не отвечает, офис закрыт, а коллеги из агентства ничего не знают и сами в шоке» - Это не фантазии, а реальная история из Новосибирска , которая произошла в федеральном Агентстве Недвижимости в Новосибирске.
Рынок недвижимости — один из самых привлекательных для “серых схем”. Люди с большими деньгами, спешат, доверяют,действуют импульсивно и не проверяют детали. И эта уязвимость активно эксплуатируется: называют задатки, скрывают в договорах ловушки, используют доверенности, прописывают “услуги” вместо брони жилья. В этой статье — разоблачения, реальные кейсы, схемы, советы и FAQ, чтобы вы не оказались в списке жертв.
📱 Telegram8-913-920-69-69- подпишитесь на наш ТГ-канал, чтобы не пропустить важную информацию, закрытые старты продаж и лайфхаки на рынке Недвижимости Новосибирска
Почему “чёрные риэлторы” существуют — корни проблемы
Высокие суммы сделок. Недвижимость — дорогой товар. Один неверный шаг — огромные потери.
Недостаточная правовая грамотность. Многие покупатели не понимают схем ДДУ, доверенностей, что включается в “услуги риэлтора”, а также сам процесс работы риэлтора и застройщик и что все услуги за покупку квартиры в новостройке оплачиваются застройщиком.
Непрозрачность рынка. Иногда нет публичного контроля, слабые проверки посредников.
Обход законов “серым” способом. Через подставные фирмы, доверенности, схемы с залогом и обратным выкупом.
Реальные кейсы мошенничества и судебные решения
1. Кассационный суд: агентство обязано вернуть аванс, но не неустойку
Жительница Белгорода заключила договор бронирования квартиры через риэлтора, заплатила аванс 100 тыс. ₽. Впоследствии сделка не состоялась, агентство отказалось возвращать деньги. Суд кассационной инстанции постановил: риэлтор обязан вернуть сумму аванса, но закон «О защите прав потребителей» к отношениям с риэлтором не применяется, поэтому штрафы и компенсации могут быть отклонены.
Это важный прецедент: даже если сделка не состоялась, риэлтор не может удерживать задаток, но взыскать дополнительные санкции часто невозможно.
2. Делo о выдаче займов под залог жилья — мошенничество с двойными договорами
В Томске фиксированы случаи, когда кредиторы выдавали микрозаймы под залог недвижимости, параллельно заключая договор купли-продажи на тот же объект. При просрочке требования выкупа жилья наступали быстро. В некоторых случаях возбуждались уголовные дела.
Это классика схемы: заем + залог + скрытая продажа через иные договоры.
3. Агентства арестованы за выдачу займов под залог жилья
В Ленинградской области руководителей агентств недвижимости, выдававших займы под залог жилья, арестовали по обвинению в ростовщичестве и использовании недвижимости должников.
Кейс на пределе: агентствам присваивают статус “кредитора-посредника” с юридической ответственностью.
4. Один из пострадавших в новостройках: продажа по доверенности под давлением заблуждения
Судебная практика содержит истории, когда человек выдаёт доверенность на продажу квартиры (иногда под видом “залога” или “займа”), а через неё объект продаётся. Позже суды признают такие сделки недействительными, потому что продавец не осознавал, что подписывает договор купли-продажи, а не договор залога.
В материале “5 типичных случаев квартирного мошенничества” описаны схемы: продажа уже проданного объекта, использование липовых документов, продажа одной квартиры нескольким лицам, “выкуп через время” и т.д.
Эта подборка достойна внимания: она показывает разнообразие методов, как “обмануть через риэлторов”.
6. В Костроме: женщина выиграла суд против агентства
В городе Кострома женщина подала иск к агентству за обман: она заплатила агентству, агент не выполнил обещания. Суд встал на её сторону и обязал агентство выплатить около 50 тыс. ₽.
Это локальный, но живой пример: даже если сумма не огромная, судебный прецедент — сила.
Схемы обмана на новостройках
Предпродажа “от застройщика через агентства-фантомы”
Риэлтор “продаёт” квартиры в ЖК, которые по факту могут быть еще не начаты или без разрешения — клиент даёт задаток, но застройщик даже не в курсе сделки.
“Подводы коммуникаций” как отдельная услуга
“Мы покажем вам квартиру, но коммуникации, фасад, благоустройство — это доп. расходы, которые вы оплатите отдельно” — часто скрывается, что сумма “подводов” внушительна.
Двойные договоры “услуг агента + бронирования”
Клиент подписывает договор “оказания услуг риэлтора” + “бронирования недвижимости”. Агент “выполнил услуги” — и утверждает, что задаток нельзя вернуть, даже если покупка не состоялась.
Мнимые скидки “только сегодня”
Риэлтор создаёт ощущение срочности: «сейчас идёт закрытая распродажа, завтра цена будет в два раза выше». Заставляет принятие решения без проверки документов.
Продажа одной квартиры нескольким лицам
Это старая схема: агент пообещал одному, другому — тот же объект, оба дают деньги, только один из них реально получает объект, остальные остаются с “обещаниями”.
Как не стать жертвой “чёрного риэлтора” — чек-лист безопасности
Что сделать и Почему это важно? Разберемся вместе с Вами
Договор - Требуйте письменный договор с описанием услуг, суммы задатка, сроков возврата. Без договора — нет защиты
Проверка - Узнайте ИНН агентства, регистрационные данные, отзывы, суды. “Черные” риэлторы часто работают через подставные компании
Проверка объекта - Запросите проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности продавца. Объект может быть “виртуальным”
Этапы оплаты - Делайте оплату поэтапно, после закрепления права, через банковский перевод.Трудно проследить бумажные деньги
Юридическая проверка - Пусть юрист проверит договор, условия возврата, скрытые платежи. Много схем базируются на сложной формулировке
Не поддавайтесь давлению - Не соглашаться на “сейчас или никогда”, не подпрыгивайте на “акции”. Давление заставляет ошибаться
FAQ — часто задаваемые вопросы
❓ Может ли риэлтор просто “собрать задаток и исчезнуть”?
В теории — да, особенно если нет договора. Но поймать и доказать сложно, если сумма небольшая. Судебная практика более охотно рассматривает дела, где задокументированы договоры и услуги.
❓ Если сделка сорвалась, можно ли взыскать неустойку, моральный вред?
Судебная практика показывает, что закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры с риэлторами, поэтому часто можно потребовать только возврат задатка.
❓ Как вернуть квартиру, если она была продана мошенником?
Через уголовные дела, признание сделки недействительной или конфискацию имущества в пользу пострадавшего (ст. 104.1 УК РФ) — но это длительный и сложный путь.
❓ Какие документы обязательно проверять?
Проектную декларацию (для новостроек), разрешение на строительство, правоустанавливающие документы продавца, доверенности, лицензии агентства.
❓ Стоит ли обращаться в агентство, если теперь страх мошенничества?
Да — но только в проверенные агентства, с прозрачной репутацией, договором и гарантией возврата задатка.
Аналитический блок: доли сделок на первичном и вторичном рынках, продажи через агентства
В Новосибирске продаж квартир от застройщика около 88% продаж приходится на долю агентов и агентств недвижимости - очень большой процент, практическая каждая 8 из 10 проданных квартир покупается в новостройке через Агентство Недвижимости.
В Новосибирской области на каждую проданную квартиру в новостройке за последние четыре с половиной года приходится в среднем 4,11 сделки на вторичном рынке. То есть готовое жильё продаётся примерно в 2,5–4 раза чаще, чем первичное.
На рынке новостроек Новосибирской агломерации доля продаж в рассрочку (что часто предполагает участие посредников / агентств) уже достигла 40 %.
При этом объёмы ввода жилья падают — в Новосибирске объёмы запуска новых ЖК в третьем квартале 2025 года по сравнению с 2023 уменьшились на 34,2 %, а к 2024 году — на 23,5 %.
В сегменте ипотечных сделок наблюдается, что часть покупателей переходит на вторичный рынок, поскольку готовые квартиры ликвиднее и менее рискованны, особенно в условиях нерешённых вопросов с новостройками.
Призыв к действию
Если вы разобрались с этим текстом — вы уже на полшага впереди многих потенциальных жертв.
Но чтобы исключить шанс — действуйте осторожно:
Свяжитесь с нами в агентстве Облака — мы работаем только честно, с договорами и проверкой каждого контрагента. Мы знаем и продаем всех твердых застройщиков Новосибирска , которые точно Вам достроят.[Оставить Заявку]
Пишите нам или звоните до того, как внесёте задаток — мы подскажем, стоит ли вообще доверять этому агентству.
Жизнь слишком коротка, чтобы стать очередной статистикой. Лучше потратить полчаса на проверку, чем потом бороться за свои деньги.
Как риэлторы обманывают покупателей и собирают задатки, не выходя на сделку. Реальные кейсы, схемы мошенничества с новостройками и советы, как защитить себя. Агентство «Облака» — только проверенные сделки и честные условия.
Напишите в WhatsApp или Telegram — поможем подобрать квартиру под ваши цели и бюджет.
👉 Пишите нам по контактам ниже , подписывайтесь на наш ТГ Канал!