Что такое эскроу-счет и почему он нужен Вам при покупке квартиры?
Счет эскроу-это специальный банковский счет,открытый для платежей между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк,и деньги замораживаются или,говоря специальным языком - депонируются.Застройщик получает оплату за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не успевает сдать дом в срок,деньги на счете возвращаются покупателю. Однако покупатель не может снять деньги со счета эскроу в любое время. Деньги могут быть сняты только в том случае,если продавец не выполняет условия,указанные в договоре,подписанном при открытии эскроу-счета.
Прежде всего,это новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов дольщиков и экономической стабильности. В случае задержки строительства или банкротства застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке я могу открыть эскроу-счет?
Только в том банке ,который ответственный за строительство данной новостройки, то есть банк,предоставляющий проектное финансирование,будет держателем счета эскроу для всех дольщиков строящегося здания.Если застройщик строит жилье на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агент из списка банков, уполномоченных Центральным банком на открытие счета эскроу.Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема довольно проста. Покупатель подает в банк заявку на ипотеку и, в случае одобрения,заключает с застройщиком договор долевого участия,при этом расчеты между покупателем и продавцом осуществляются через счет эскроу.Затем ДДУ регистрируется в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает в банке счет эскроу.Банк в данном случае является не зависимой стороной,посредником и финансовым гарантом покупателя.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Плюсы➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру ;в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
