Новые лимиты по УСН с 60 до 10 млн: как снижение порога НДС повлияет на налоговую нагрузку и рынок недвижимости в 2026 году
Новые лимиты по УСН с 60 до 10 млн: как снижение порога НДС повлияет на налоговую нагрузку и рынок недвижимости в 2026 году
📱Telegram8-913-920-69-69 - подпишитесь на наш ТГ-канал, чтобы не пропустить старт продаж новых и крутых ЖК
В 2025–2026 годах обсуждается серьезное изменение в налоговом законодательстве, которое может затронуть не только малый бизнес, но и рынок недвижимости. Минфин предлагает снизить порог доходов, при котором компании на УСН (упрощённой системе налогообложения) обязаны платить НДС — с 60 млн рублей до 10 млн рублей в год.
Это не просто цифры — это потенциально новая реальность, в которой многие застройщики, инвесторы, девелоперы,агентства недвижимости и покупатели квартир могут ощутить дополнительные расходы,если заранее не подготовятся к этому снижению порога и перехода на НДС. Давайте разберёмся, что именно планируется, почему и как это может повлиять на рынок недвижимости — особенно на новостройки.
Что именно предлагает Минфин
По информации из надёжных источников:
Лимит доходов, освобождающий от уплаты НДС для предпринимателей и организаций на УСН, предлагается снизить с 60 млн рублей в год до 10 млн рублей.
Это изменение мотивированно тем,что сделано для пресечения незаконных схем дробления бизнеса, когда компании создаются в разных юрисдикциях или через несколько ИП лишь для того, чтобы каждый оставался ниже порога и не платил НДС.
Также в пакете реформ обсуждается повышение НДС с 20% до 22% - и об этом сказал и подтвердил наш президент на экономическом форуме на Валдае.
Как это затронет рынок недвижимости
Рынок недвижимости — сложная система, где налоги влияют на цены, на предложения и на конечного покупателя. Вот ключевые моменты:
Застройщики и девелоперы
Многие застройщики работают через компании на УСН, особенно на этапе котлована и ранней продажи. Снижение порога до 10 млн означает, что часть из них будет вынуждена платить НДС, что увеличит себестоимость проектов. Это может сказаться на цене «на входе» (стартовых ценах на новостройки), особенно в массовом сегменте.
Инвесторы и покупатели
Люди, которые покупают квартиры как инвестицию или с целью перепродажи, могут столкнуться с тем, что продавцы, чтобы компенсировать рост налогов, будут закладывать дополнительные расходы в цену. Для покупателя это значит — учитывать не только квадратные метры, планировку и стадию строительства, но и налоговую нагрузку.
Усилие ценового давления вверх
Когда бизнес платит больше налогов, это часто приводит к росту конечных цен либо к тому, что застройщики ищут пути оптимизации — иногда за счёт качества или скорости строительства, что тоже может сказаться на покупателе. Как правило за все платит конечный потребитель.
Сокращение числа предложений по льготным схемам
Некоторые проекты, которые были рентабельны только при определённых налоговых условиях, могут стать менее выгодными или вообще свернуться. Это может уменьшить доступность новых домов в хороших районах.
Влияние на ипотеку и финансирование
Если себестоимость строительства возрастёт из-за возросшей налоговой нагрузки, это будет отражаться и на ценах квадратного метра, и на размере первоначальных взносов, и на ежемесячных платежах по ипотеке. Многие покупатели могут ощутить это особенно сильно, если они уже заложили в бюджет текущие ставки и условия.
Что делать потенциальным покупателям недвижимости
Если вы сейчас рассматриваете покупку квартиры — новостройку, или планируете инвестиции, — вот несколько стратегий, чтобы максимально подготовиться к изменениям:
Брать решения сейчас: если выбрали ЖК, планируете оформление сделки, стоит рассмотреть покупку до вступления изменений. Это позволит зафиксировать условия без дополнительных налогов.
Сравнивать цены с учётом налогов: при анализе стоимости жилья добавляйте потенциал роста расходов, связанных с НДС, — как со стороны застройщика, так и строительных компаний/продавцов.
Изучать девелоперов: компании с большим оборотом, которые уже на грани лимита, будут более чувствительны к изменениям. Надёжные застройщики смогут адаптироваться, но в массовом сегменте эта нагрузка может быть ощутимой. Вся информация о застройщикам и его юр.лицах предоставлена на сайте наш.дом.рф.
Планировать бюджет с запасом: увеличивайте буфер расходов, в том числе под налоговые и юридические издержки.
Консультироваться с юристами и налоговыми консультантами: особенно если вы инвестор или покупаете сразу несколько объектов — чтобы понимать, как изменения затронут вас конкретно.
Возможные риски, если не подготовиться
Если игнорировать изменения, они могут ударить по кошельку:
Продавцы могут увеличить цену, чтобы компенсировать НДС, особенно в новостройках на стадии строительства.
Возможен рост цен на готовое жильё, так как строительные компании и подрядчики перенесут расходы.
Уменьшение количества акций или скидок от застройщиков, которые ранее могли компенсировать налоговую нагрузку.
Более высокая ипотека или более крупные первоначальные взносы, потому что цены на жильё возрастут.
FAQ — часто задаваемые вопросы
❓ Когда начнут действовать изменения?
— Проектный период предполагается с 1 января 2026 года, но окончательное вступление зависит от принятия законов.
❓ Затронет ли это уже купленные квартиры?
— Нет, изменения относятся к новым сделкам, новым застройкам и новым договорам, оформленным после вступления закона в силу.
❓ Будет ли повышение цен на недвижимость из-за этого?
— Вероятно да. Растущие налоговые расходы могут быть переложены на покупателя через цену квадратного метра.
❓ Как повлияет это на стоимость квартир на этапе котлована?
— Застройщики на начальной стадии могут подтянуть стартовые цены, чтобы компенсировать будущие расходы. Это уменьшит выгоду «первого покупателя».
❓ Есть ли альтернативы для оптимизации?
— Да. Например, участвовать в акциях застройщиков, искать проекты с готовыми льготными условиями, предусматривать в договоре фиксированные цены и юридические гарантии.
Итог
Законодательство меняется, и снижение порога УСН-доходов для уплаты НДС с 60 млн до 10 млн рублей — одна из самых важных налоговых реформ, касающихся бизнеса и рынка недвижимости. Это не просто цифры: это влияет на цену новостроек, доступность жилья, условия ипотеки и финансовое планирование.
Если вы подумываете о покупке квартиры или вложении в недвижимость — прямо сейчас самое время действовать. Зафиксировать условия, подписать договор, выбрать надёжного застройщика и обеспечить себе запас, чтобы новые нормы не отразились болезненно.